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Os dois índices mais utilizados eram o IGP-M e o IPCA. No entanto, ambos indicadores, pelos mais diversos motivos, recebem muitas críticas tanto dos locadores como dos locatários de habitações.
Para solucionar esta questão, o Instituto Brasileiro de Economia (Ibre), da Fundação Getúlio Vargas, lançou em janeiro de 2022 o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) como mais uma opção sobre as dinâmicas de preço no mercado imobiliário.
Atualmente, o IGP-M é o índice mais comum nos contratos de aluguel. Em 2021 ele acumulou alta de 17,78% e, em 2020 de 23,14%, o que fez muita gente buscar outros índices para o reajuste do contrato.
Se este é o seu caso, continue a leitura e entenda o que é o IVAR.
O que é o IVAR?
O novo indicador tem a função de refletir melhor a realidade dos preços dos contratos, isso porque o antigo índice descolava-se muito da realidade.
Devido às grandes altas recentes do IGP-M, a FGV viu-se na obrigação de formular um novo índice para ser aplicado aos contratos de aluguéis.
Ele foi feito exclusivamente para acompanhar a variação de aluguéis residenciais: há, portanto, uma correspondência direta com a dinâmica e os fundamentos do mercado imobiliário.
O objetivo é ter uma medição mais próxima do comportamento do preço dos aluguéis, até para medir a disparidade entre o que é, de fato, praticado no mercado e a variação do IGP-M e do IPCA.
O IVAR fez uso de dados recentes para calcular, de forma retroativa, qual teria sido o valor do indicador mês a mês desde 2018. O objetivo foi construir um histórico que permitisse entender o comportamento do mercado nos últimos anos vis-à-vis o IGP-M e o IPCA.
Em 2021 ele terminou em -0,61%, o que reforça a tese de que, na média de mercado, os inquilinos realmente negociam seus contratos com proprietários no contexto da crise econômica.
Assim, foi necessário buscar outra forma de cálculo que refletisse melhor a realidade praticada no mercado.
Então, como o IVAR é calculado?
O modo de cálculo do IVAR tem a capacidade de mostrar o que está acontecendo no mercado imobiliário em relação aos contratos de aluguéis residenciais já firmados.
Para isso, ele toma como referência o preço de fechamento de nada menos que 10 mil contratos de quatro cidades diferentes: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
A instituição afirma que desejaria que mais cidades fizessem parte do cálculo do IVAR, pois assim seria possível refletir ainda melhor a realidade do país inteiro, que possui fortes características regionais.
No entanto, conseguir essas informações é difícil e, no momento, apenas estas 4 cidades compõem o índice.
À medida em que o indicador vá sendo adotado, será possível que outros municípios integrem a lista. Para compensar o baixo número de capitais aderentes ao cálculo, há um grande número de contratos.
Pelo menos três fatores são considerados para a formação do IVAR: o valor do aluguel contratado, o reajuste de locações já firmadas e as características do imóvel objeto da negociação.
Por que o IVAR é um candidato a ser o substituto do IGP-M?
Quando o IGP-M foi criado, a ideia não era usá-lo como índice para contratos imobiliários. Por conta disso, sua composição reflete a variação dos preços do atacado.
Isso é dado pela presença de três outros índices: IPA-M (60%), IPC-M (30%) e INCC (10%). Ou seja, a menor parte do indicador é relacionada ao setor de construção, que tem alguma coisa a ver com locação de imóveis.
A adoção do IGP-M aos contratos de aluguéis ocorreu na década de 80, quando o país vivia uma época de hiper-inflação. Nesse tempo, esta foi a forma que os donos de imóveis encontraram para proteger seu patrimônio.
No entanto, na prática atual, o índice não mais refletia o que realmente acontecia no mercado, com o IGP-M sendo muitas vezes deixado de lado.
Um bom exemplo foi o acumulado dos anos de 2020 e 2021 do IGP-M: 20% e 17%, respectivamente. E isso em uma época de crise muito forte causada pela pandemia.
Foi quando percebeu-se que um novo indicador precisava entrar em cena, e assim o IVAR tornou-se um forte candidato a substituir o IGP-M nos contratos de aluguéis.